PROBLEMAS DE CONSTRUÇÃO E OS DIREITOS DE QUEM COMPRA UM IMÓVEL NA PLANTA – VÍCIOS APARENTES

São sempre muitas as dúvidas de quem adquire um imóvel na planta: responsabilidades com o condomínio, relacionamento com os novos vizinhos e, principalmente, a incerteza de saber se os detalhes da obra recém-finalizada foram executados conforme o prometido pela empresa e as normas de construção.

O sonho da casa própria ou a compra daquele tão esperado apartamento envolve muito planejamento financeiro e muitas vezes exige esforços do consumidor com altos gastos por um longo prazo. Por isso, alguns cuidados devem ser observados para que esse sonho não se transforme em pesadelo. É importante ficar atento aos problemas de construção e garantir que aquele imóvel que você sonhou se encontra em perfeitas condições de uso.

Entenda como tudo isso pode ser feito neste artigo de conteúdo jurídico com a temática do direito do consumidor escrito pelo advogado Ewerton Lemos para o POP–Portal Online Parnamirim.

Hoje, o meu primeiro passo é esclarecer a você o que são “vícios de construção”, e para isso vou trazer a informação fornecida pela Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT que, através da norma técnica NBR-13752 fixa as diretrizes básicas, conceitos, critérios e procedimentos relativos às perícias de engenharia na construção civil.

Os vícios de construção de que vamos falar são definidos no Item 3.73 da seguinte maneira: “anomalias que afetam o desempenho de produtos ou serviços, ou os tornam inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor. Podem decorrer de falha de projeto ou de execução, ou ainda da informação defeituosa sobre sua utilização ou manutenção”.

Esses defeitos podem ser considerados como vícios aparentes, quando são facilmente identificados por um especialista ou por você e por mim; ou então podem ser vícios ocultos, quando são invisíveis e somente serão percebidos depois de algum tempo após o recebimento das chaves. Perceba também que, nos casos dos imóveis condominiais, esses problemas podem aparecer tanto na sua unidade privada, quanto nas áreas de uso comum do empreendimento.

Essa diferença entre vício aparente e vício oculto vai fazer diferença no prazo para você exigir os seus direitos. Entenda: o art. 26 do Código de Defesa do Consumidor esclarece que você tem até 90 dias após a entrega do imóvel para informar a existência de vícios aparentes e cobrar diretamente da empresa uma solução. Por outro lado, no caso do vício ser oculto, é de 5 anos a garantia, mas você deve comunicar o aparecimento do defeito em até 180 dias, conforme o art. 618 do Código Civil.

Então, fique atento nessa diferença! Isso porque, quando você for receber as chaves no seu imóvel, precisa observar bem a existência de qualquer problema e informar ao construtor antes de assinar a vistoria declarando que o local está sem problemas, pois isso pode a responsabilidade da empresa com relação aos vícios aparentes (fácil constatação) cessa com a entrega da obra.

QUAIS SÃO OS PROBLEMAS MAIS FREQUENTES?

Com o objetivo de explicar melhor para você sobre os vícios mais comuns na execução de uma obra, eu convidei o engenheiro civil, Juliano Galvão, para contribuir com sua experiência profissional em construção e reforma de imóveis residenciais.

Segundo o engenheiro, os problemas mais encontrados nas vistorias são: portas quebradas, paredes mal pintadas e com rachaduras; defeito nas cerâmicas, infiltrações e vazamentos; falta de ventilação e acústica adequada; problema nas instalações elétricas; uso de material diferente em quantidade e qualidade do que consta no projeto e no memorial descritivo da obra.

O profissional também relata que os vícios de construção se estende às áreas de uso comum dos condomínios e precisam de igual atenção, como: problemas nos portões, iluminação externa e de emergência, defeitos nas marcações das vagas de garagem, acabamentos externos e até dificuldades para escoamento da água, podem ser motivo de muita dor de cabeça para quem está comprando um imóvel se certificar de que a edificação não tem defeitos.

Finaliza o engenheiro informando que é fundamental ficar atento a esses detalhes e consultar o histórico da construtora e as obras por ela já realizadas, porque as consequências dessas falhas podem gerar prejuízos no futuro e interferir no seu planejamento financeiro, uma vez que um imóvel com problemas estéticos, de acabamento, de medidas e de segurança pode exigir custos mais altos de manutenção e até desvalorização no mercado, no caso de uma venda futura.

DE QUEM É A RESPONSABILIDADE PELOS REPAROS?

Lembra que, em relação aos vícios de construção, temos duas situações possíveis? Aparentes e ocultos. Pois bem, independentemente de qual seja a situação, a responsabilidade é sempre da empresa (que pode ser uma construtora, incorporadora ou a vendedora do imóvel). Ela deve realizar os reparos necessários e, se for o caso, pagar a indenização por perdas e danos.

A responsabilidade é considerada objetiva nos casos de vício aparente (fácil constatação), ou seja, a responsabilidade não precisa ser provada pelo consumidor, sendo automático o dever da empresa de reparar os danos no prazo de até 30 dias. No entanto, muito cuidado quando for fazer qualquer reforma, mesmo que pequena, para não prejudicar sua garantia legal.

Por isso, preste bem atenção na seguinte informação: a obrigação de reparar os vícios aparentes identificados durante a vistoria e entrega do imóvel acabam no momento da assinatura declarando que o local está sem problemas ou ainda, se comprovado descumprimento das normas do Manual do Proprietário durante a utilização do imóvel.

O QUE DIZ A LEI?

Toda essa problemática que eu estou explicando hoje para você encontra amparo principalmente no Código de Defesa do Consumidor e subsidiariamente também no Código Civil. Então vamos compreender melhor o que a legislação traz para nos ajudar a solucionar esses problemas:

Segundo o art. 18 do CDC, assim como também acontece nas autorizadas do setor de eletro, o fornecedor (que pode ser uma construtora, incorporadora ou a vendedora do imóvel) tem o prazo máximo de 30 dias, que pode ser ampliado por contrato até 180 dias dependendo da complexidade do caso, para sanar o vício após ser comunicado.

Caso isso não aconteça, o consumidor pode exigir, alternativamente e à sua escolha: I – a substituição do produto por outro da mesma espécie, em perfeitas condições de uso; II – a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos; ou então, III – o abatimento proporcional do preço.

O art. 26 do CDC diz que o direito de reclamar pelos vícios aparentes (fácil constatação) caduca em 90 dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos duráveis, e que inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços.

Esse prazo pode ser interrompido pela reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e serviços até a resposta negativa correspondente (que vimos ser de 30 dias), que deve ser transmitida de forma inequívoca, ou pela instauração de inquérito civil, até seu encerramento.

Resumindo em etapas o que diz a lei, para compreender tudo melhor, temos:

  • Primeiro passo: ao identificar vícios aparentes (fácil constatação) na entrega do seu imóvel, você deve informar ao fornecedor em até 90 dias.
  • Segundo passo: a empresa terá um prazo máximo de 30 dias para consertar voluntariamente os problemas (responsabilidade objetiva).
  • Terceiro passo: caso o conserto não seja possível, fica à escolha do consumidor, o abatimento proporcional do valor ou a restituição imediata da quantia paga.

Por fim, o art. 27 do CDC garante o prazo de 5 anos para reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.

Agora que você já tem uma visão geral do que são os vícios de construção, as responsabilidades pelos danos e qual a previsão legal sobre esse assunto, chegou a hora de você entender também como evita-los. Basta continuar a leitura que eu vou conversar com você sobre as melhores estratégias de como agir nesses casos. Vamos lá?…

QUAIS SÃO OS PRINCIPAIS CUIDADOS
QUE EU DEVO TOMAR PARA EVITAR PREJUÍZOS?

Tudo começa quando você for receber o seu imóvel na planta. Nesse momento, é importante que você esteja acompanhado de um profissional de sua confiança para realizar a vistoria técnica e detectar os eventuais problemas, ou seja, os vícios aparentes. Todavia, caso você contrate um engenheiro ou não, você deve informar a existência dos vícios detectados e formalizar o pedido de reparo diretamente com a empresa responsável por meio de manifestação expressa, ou seja, envie um e-mail formalizando o seu pedido ou registre todos os protocolos das suas ligações, se esse for o melhor meio de comunicação para você.

No caso de condomínios com vícios aparentes nas áreas de uso comum, o recomendado é a realização de um laudo pericial particular detalhando todos os defeitos encontrados. Isso vai ajudar diretamente na negociação entre o condomínio e a construtora que deve realizar os reparos seguindo as orientações desse laudo. O profissional que você contratou também deve acompanhar de perto todo o cronograma das obras de reparo para garantir que dessa vez ocorra tudo bem com a entrega do seu imóvel.

Pensando no bem-estar e segurança da sua moradia, você também pode fazer os reparos por conta própria. Nesse caso, você deve solicitar da empresa o reembolso de todos os gastos decorrentes da reforma. Para isso, documente e registre todas as etapas da obra, guarde todas as notas fiscais e faça três orçamentos diferentes para usar como parâmetro de preços.

Por fim, guarde toda documentação possível sobre o seu imóvel. Até mesmo aquele material de publicidade. Ele obriga a empresa a cumprir com o que ela divulgou. Também documente tudo com várias fotos e vídeos, bem como os custos decorrentes de laudos e orçamentos para se resguardar e fazer prova para uma possível ação judicial, caso a empresa se negue ou mesmo não consiga resolver o problema.

QUANDO DEVO ENTRAR COM AÇÃO JUDICIAL?

Dependendo do caso, você pode tomar a decisão de não receber formalmente o imóvel do fornecedor quando identificar os vícios aparentes até que todos os problemas sejam resolvidos, ou ainda, a empresa pode não ter sucesso nas tentativas de reparar as falhas que você apontou e lhe deixar na mão.

De qualquer maneira, o consumidor não vai poder ficar no prejuízo e deve procurar um advogado especializado, seja para notificar a empresa e conduzir um acordo extrajudicial mais eficientemente e com mais segurança, ou para encontrar a melhor maneira de resolver o seu caso por meio de uma possível ação judicial.

Em geral, o advogado vai exigir por você o direito à reparação de todos os defeitos e também as indenizações decorrentes dos prejuízos causados. Por isso a importância de um conjunto de provas claras com imagens e laudos periciais para apurar as responsabilidades apropriadas ao caso.

Entenda que numa ação judicial como esta, ambas as partes vão apresentar suas próprias versões e provavelmente será necessária a realização de uma perícia judicial (que é quando o juiz determina que um outro profissional designado por ele realize um laudo independente para ajudar a solucionar o conflito) e isso pode levar muito tempo. Então, tenha em mente que um acordo amigável pode ser uma solução mais rápida e eficiente, desde que respeitadas as vontades das partes.

Por fim, agora que você descobriu que apurar as responsabilidades para garantir os direitos de quem compra um imóvel na planta apresentando vícios de construção não é tão simples e que são casos mais comuns do que se imagina, fique atento! Para concretizar o sonho da casa própria, além de ser preciso muito sacrifício e um bom planejamento financeiro, também é necessário fazer uma boa avaliação e uma análise detalhada, se possível, com acompanhamento profissional para maior segurança em um momento tão importante como esse.

Ficou com alguma dúvida?… Se você gostou deste conteúdo, lembre-se de compartilhá-lo nas redes sociais e nos ajudar com novos assuntos para o Portal.